Kupno działki rolnej u notariusza w Białymstoku

Czym w świetle prawa jest działka rolna?

Dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji kluczowe jest ustalenie, z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia. Zgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi są grunty, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej (w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej).

Co istotne dla kupujących – o kwalifikacji działki jako rolnej decyduje możliwość jej potencjalnego wykorzystania do celów rolniczych, a nie to, czy w danym momencie rzeczywiście jest uprawiana. Status ten weryfikuję na podstawie wypisu z rejestru gruntów oraz zaświadczeń o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu działki gruntowej odnośnie zagospodarowania świadczy opracowany w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zwykle miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w Internecie na stronach gminy. Wgląd w ten dokument można uzyskać na miejscu w urzędzie gminy.

Działki rolne są rodzajem działek gruntowych sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne i nie zajęte na wykonywanie działalności pozarolniczej. W MPZP mogą być one oznaczone jako:

• R – tereny rolnicze,
• RM – tereny zabudowy zagrodowej,
• RU – tereny obsługi produkcji rolniczej.

Kolejnym źródłem informacji na temat przeznaczenia nieruchomości gruntowej jest również ewidencja gruntów i budynków, w której każda działka oznaczona jest symbolem określającym jej przeznaczenie. Ewidencja gruntów i budynków stosuje następujące oznaczenia dla gruntów rolnych:

• R – grunty orne,
• S – sady,
• Ł – łąki trwałe,
• Ps – pastwiska trwałe,
• Br – grunty rolne zabudowane,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Zasady obrotu działkami rolnymi zależnie od ich wielkości

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzają gradację ograniczeń w zależności od areału zbywanej działki. Im większa powierzchnia, tym surowsze warunki musi spełnić nabywca.

Działki rolnicze do 0,3 hektara

Najmniejsze działki (poniżej 3000 m²) podlegają wolnemu obrotowi prawnego. Przepisy UKUR są tu wyłączone, co oznacza, że taką nieruchomość może kupić absolutnie każdy. Nabywca nie musi posiadać statusu rolnika, nie obowiązuje go 5-letni zakaz zbywania, ani obowiązek prowadzenia działalności rolniczej.

Działki od 0,3 hektara do 1 hektara

W przypadku gruntów o powierzchni pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha nabywcą nadal może być osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym. Pojawiają się tu jednak dwa istotne obostrzenia:

1. Prawo pierwokupu KOWR: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu takiej ziemi. W praktyce oznacza to, że w kancelarii podpisujemy najpierw warunkową umowę sprzedaży. Dopiero gdy KOWR złoży oświadczenie, że nie skorzysta ze swojego prawa (lub upłynie termin ustawowy), strony zawierają ostateczną umowę przenoszącą własność.
2. Obowiązek prowadzenia działalności: Nowy właściciel ma ustawowy obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej działce przez co najmniej 5 lat i w tym czasie nie może jej zbyć bez uzyskania specjalnej zgody KOWR.

Działki o powierzchni od 1 hektara

Nieruchomości o powierzchni 1 ha i większe podlegają najostrzejszym rygorom. Co do zasady, nabywcą takiego gruntu może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Sprzedaż ziemi rolnej osobie niebędącej rolnikiem jest w tym wariancie możliwa jedynie w drodze wyjątku – na podstawie uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w formie decyzji administracyjnej (o którą wnioskuje zbywca, udowadniając brak możliwości sprzedaży ziemi okolicznym rolnikom).

Status rolnik indywidualnego przy zakupie działki rolnej

Prawo precyzyjnie definiuje, kto może posługiwać się statusem rolnika indywidualnego. Jest to osoba fizyczna, która łącznie spełnia następujące warunki:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą użytków rolnych o łącznej powierzchni nieprzekraczającej 300 ha,
• posiada kwalifikacje rolnicze (np. odpowiednie wykształcenie kierunkowe, tytuł zawodowy lub udokumentowany staż pracy w rolnictwie),
• od co najmniej 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład jej gospodarstwa,
• osobiście prowadzi to gospodarstwo (pracuje w nim i podejmuje kluczowe decyzje).

Kiedy nie obowiązują ograniczenia dotyczące zakupu działki rolnej

Od rygorystycznych zasad istnieją określone prawem odstępstwa. Ograniczeń dotyczących nabywania (w tym wymogu bycia rolnikiem indywidualnym) nie stosuje się m.in. wtedy, gdy nabycie następuje:

• przez osobę bliską zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, pasierbów),
• w wyniku dziedziczenia ustawowego i testamentowego oraz zapisu windykacyjnego,
• w wyniku działu spadku, zniesienia współwłasności lub podziału majątku wspólnego małżonków.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki rolnej

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy sprzedaży działki przebiegło sprawnie, a komplet dokumentów to absolutny fundament udanej i sprawnie przeprowadzonej transakcji. Warto zgromadzić całą dokumentację z odpowiednim wyprzedzeniem, aby uniknąć zbędnego stresu w dniu podpisania umowy, dlatego zawsze proszę o kontakt z kancelarią celem potwierdzenia listy. Zapewniam jasne wytyczne już w trakcie pierwszej konsultacji – osobistej, telefonicznej lub mailowej. 

Podstawowe, absolutnie niezbędne dane obejmują: 

• dane stron umowy – imiona, nazwiska oraz imiona rodziców;
• adres zamieszkania – aktualne miejsce pobytu stawających; 
• stan cywilny – wraz z ewentualnym oficjalnym poświadczeniem małżeńskiej umowy majątkowej;
• dowód tożsamości – numer okazywanego, ważnego dowodu osobistego bądź paszportu;
• numer PESEL – niezbędny do identyfikacji w systemach państwowych;
• oryginał pełnomocnictwa – w przypadku, gdy w imieniu strony działa umocowany przedstawiciel.

Dodatkowo strony transakcji muszą dostarczyć następujące dokumenty:

• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia działki, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• wartość rynkowa nieruchomości.
• ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału.

Dokumenty potwierdzające status rolnika

Należy mieć na uwadze, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) co do zasady rezerwuje prawo nabywania gruntów rolnych dla rolników indywidualnych. Aby legitymować się takim statusem, osoba fizyczna musi łącznie spełniać kilka kryteriów: posiadać kwalifikacje rolnicze, osobiście prowadzić gospodarstwo rolne (podejmować decyzje i pracować) przez okres co najmniej 5 lat, a łączny areał posiadanych i nabywanych użytków rolnych nie może być mniejszy niż 1 ha ani większy niż 300 ha.

Status rolnika indywidualnego musi być udokumentowany przy akcie notarialnym za pomocą następujących załączników:

• Oświadczenia (z klauzulą o odpowiedzialności karnej) o osobistym prowadzeniu gospodarstwa przez minimum 5 lat oraz o łącznej powierzchni i lokalizacji posiadanych nieruchomości rolnych.
• Zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały (wymagany jest co najmniej 5-letni okres zameldowania w gminie, na terenie której leży choćby jedna z działek gospodarstwa).
• Dowód posiadania kwalifikacji rolniczych, np. zaświadczenie z KRUS o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników przez wymagany okres (co najmniej 5-letni okres pracy w rolnictwie).

Koszty sporządzenia umowy sprzedaży działki rolnej u notariusza w 2026 roku

Zawsze staram się w sposób transparentny i wyczerpujący obliczyć wszelkie opłaty jeszcze przed wyznaczonym terminem spotkania. Dzięki temu mają Państwo pewność, że w dniu podpisania umowy nie pojawią się żadne finansowe niespodzianki.

Na koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej składają się:

• taksa notarialna zależna od wartości działki,
• opłata za wniosek wieczystoksięgowy w wysokości 200 zł,
• opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej w wysokości 200 zł,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz PTiU (VAT),
• koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę,
• opłata za umieszczenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w CREWAN – 200 zł plus 5 zł opłata CREWAN.

Wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży działki rolnej

Opłaty za czynności notarialne podejmowane w kancelarii notarialnej ustalone są urzędowo w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dokument wskazuje stawki maksymalne taksy notarialnej, jednak zawsze dla każdej czynności cenę ceną ustalam indywidualnie na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Przy sprzedaży działki obowiązują następujące stawki bazowe: 

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Uwaga: Przy zakupie nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa obowiązują stawki bazowe obniżone o połowę.

Wysokość podatku PCC przy sprzedaży działki rolnej

Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) to maksymalnie 2% wartości działki. Obowiązuje zwolnienie, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości gruntowej będącej gospodarstwem rolnym w rozumieniu przepisów o podatku rolnym pod pewnymi jednak warunkami. Najważniejszym z nich jest to, aby w wyniku transakcji powstało gospodarstwo rolne, lub istniejące gospodarstwo zostało powiększone i wielkość takiego gospodarstwa musi wynieść od 11 ha do 300 ha, a prowadzenie gospodarstwa musi trwać przynajmniej 5 lat. Podatek PCC w imieniu Skarbu Państwa pobiera notariusz.

Dla przykładu: przy wartości działki 200 000 zł taksa wynosi 1570 zł netto (1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł). Do kwoty tej należy doliczyć 23% VAT oraz koszt wypisów (6 zł netto za stronę) oraz dodatkowo odprowadzany do Skarbu Państwa podatek PCC w wysokości 4000 zł.

Eksperckie wsparcie w obrocie ziemią

Obrót gruntami rolnymi to materia na tyle zawiła, że wymaga od prawników nieustannego poszerzania wiedzy. Tematyce tej poświęciłem wiele lat analiz, czego owocem jest książka „Nabycie nieruchomości rolnej i leśnej w praktyce notarialnej. Wzory aktów notarialnych. Dokumenty. Przykłady zapisów” (współautorstwo z M. Stepaniukiem), która ukazała się w 2025 roku nakładem renomowanego Wydawnictwa C.H. Beck.

Publikacja ta stanowi kompleksowy przewodnik dla notariuszy i prawników, uwzględniający najnowsze nowelizacje UKUR oraz ustawy o lasach. Wybierając moją kancelarię, mają Państwo gwarancję, że transakcja zostanie poprowadzona w oparciu o głęboką wiedzę akademicką i ugruntowaną praktykę, zapewniając absolutne bezpieczeństwo i prawne i finansowe. Zapraszam do kontaktu w celu omówienia Państwa transakcji.