515 253 191

Sprzedaż mieszkania przy umowie dożywocia

Zapewnienie sobie spokojnej starości przy jednoczesnym przekazaniu majątku bliskim to dylemat wielu z nas. Rozwiązaniem, które gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom, jest umowa dożywocia. Jako notariusz w Białymstoku na co dzień pomagam klientom formalizować tego typu ustalenia. W poniższym artykule rozwijam najważniejsze kwestie związane z tą umową – wyjaśniam, na czym dokładnie polegają wzajemne obowiązki, jak dożywocie chroni przed roszczeniami o zachowek oraz z jakimi konsekwencjami (w tym podatkowymi) wiąże się ewentualna sprzedaż tak nabytej nieruchomości.
notariusz białystok
Umów spotkanie 515 253 191
Przekazanie dorobku życia, najczęściej w postaci mieszkania lub domu, to niezwykle ważna decyzja. Wiele osób obawia się, że darowując nieruchomość za życia, pozbawi się dachu nad głową w razie pogorszenia relacji rodzinnych. Odpowiedzią polskiego prawa na te obawy jest instytucja umowy dożywocia. To szczególny rodzaj kontraktu, który łączy przeniesienie własności nieruchomości z jednoczesnym, dożywotnim zabezpieczeniem bytu zbywcy. Co jednak dzieje się w sytuacji, gdy nowy właściciel zechce lub będzie zmuszony sprzedać taką nieruchomość? Jakie obowiązki ciążą na nabywcy? Poniżej znajdą Państwo kompleksowe omówienie tych zagadnień.
W artykule:
sprzedaż mieszkania z umową dożywocia notariusz białystok

Czym w świetle prawa jest umowa dożywocia?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa dożywocia polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się w zamian zapewnić mu dożywotnie utrzymanie.

W przeciwieństwie do darowizny jest to umowa odpłatna. Jeśli strony nie ustalą inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrań, mediów, zapewnić opiekę w chorobie oraz zorganizować pogrzeb. Ponieważ własność przekazywana jest za opiekę, nieruchomość z reguły nie wlicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Skutecznie chroni to przed roszczeniami pominiętych spadkobierców ustawowych.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem

Nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i teoretycznie może nieruchomość sprzedać. W praktyce jest to jednak trudne. Prawo dożywocia jest ujawniane w dziale III księgi wieczystej. Obciąża ono samą nieruchomość, co oznacza, że ewentualny nabywca kupuje dom lub mieszkanie wraz z dożywotnikiem i jego prawami.

Dodatkowo, w razie sprzedaży zbywca (dożywotnik) może wystąpić do sądu o zamianę dożywocia na dożywotnią rentę. Aby ułatwić transakcję, przed sprzedażą strony najczęściej zawierają u notariusza porozumienie, w którym dożywotnik zrzeka się swoich praw z księgi wieczystej (np. w zamian za jednorazową spłatę lub inne zabezpieczenie).

Podatek dochodowy przy szybkiej sprzedaży

Planując sprzedaż nieruchomości nabytej na podstawie dożywocia, należy pamiętać o przepisach podatkowych. Zbycie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wymusza zapłatę 19% podatku dochodowego (PIT).

Ponieważ nabywca płacił „opieką”, koszty uzyskania przychodu są trudne do wykazania, co skutkuje wysokim podatkiem. Od zapłaty można się uchronić korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej – wymaga to przeznaczenia wszystkich środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Dlaczego wizyta u notariusza jest konieczna?

Umowa dożywocia wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem bezwzględnej nieważności. Rola notariusza to jednak nie tylko nadanie odpowiedniej formy. Do moich zadań należy weryfikacja stanu prawnego, precyzyjne dostosowanie zakresu obowiązków do intencji stron oraz złożenie wniosków o odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych. Zapewnia to bezpieczeństwo i spokój na długie lata.